كتب:أحمد أبوعلي
تحدت أسعار المساكن في بريطانيا كل التوقعات في عام 2023، حيث دفع ارتفاع معدلات الرهن العقاري والتضخم الذي تجاوز 10 في المائة، الكثيرون إلى التكهن في بداية العام بأن سوق الإسكان كانت على وشك الانهيار الشديد، من دون أن يحدث ذلك.
انخفاض الأسعار
في الوقت الحالي، انخفضت أسعار المنازل بنسبة واحد في المئة مقارنة بهذا الوقت من العام الماضي، وفقاً لأحدث مؤشر لـ”هاليفاكس”.
وتشير أرقام “نيشن وايد” المستندة إلى قروضها إلى أن أسعار المنازل انخفضت بنسبة اثنين في المئة على أساس سنوي. وبالمثل، يشير أحدث مؤشر لأسعار المنازل في “زوبلا” إلى أن الأسعار انخفضت بنسبة 1.2 في المئة في المتوسط خلال الأشهر الـ12 الماضية.
السجل العقاري
ما بالنسبة لبيانات السجل العقاري لأسعار البيع، والتي تتخلف عن المقاييس الأخرى ولكنها تعتبر أكثر دقة، فتشير إلى أن متوسط أسعار المنازل انخفض بنسبة 1.2 في المئة في الأشهر الـ12 حتى أكتوبر (تشرين الأول) الماضي.
وعلى رغم عدم حدوث انهيار في أسعار المنازل في عام 2023، فإن عدد المبيعات المستقبلية تلقت ضربة كبيرة.
الطريق الصحيح
وقالت منصة “زوبلا”، إن سوق الإسكان في بريطانيا تسير على الطريق الصحيح لتحقيق مليون عملية بيع في عام 2023، بخفض 23 في المئة مقارنة بالعام الماضي.
وهناك من يشير إلى أنه على رغم أن أسعار المساكن ربما صمدت بشكل معقول من حيث القيمة الاسمية، فإن الصورة لا تبدو جيدة عندما نضيف التضخم إلى هذا المزيج.
التضخم
وفي الشهر الماضي، كشفت وكالة العقارات “سافيلز” كيف انخفضت أسعار المنازل في بريطانيا بنسبة 13.4 في المئة بالقيمة الحقيقية منذ أن بلغت ذروتها في مارس 2022، عند أخذ التضخم في الاعتبار.
وبالتطلع إلى عام 2024، يتوقع كثيرون مزيداً من نفس الشيء، وأن ينتهي متوسط الأسعار في عام 2024 بخفض يصل إلى خمسة في المئة.
مقرضي الرهن العقاري
واستطلعت صحيفة “ديلي ميل”، آراء مقرضي الرهن العقاري وأبرز وكلاء العقارات في بريطانيا في شأن أداء قطاع المساكن في بريطانيا هذا العام، الذي تفصلنا أيام قلائل على وداعه، وتوقعاتهم له في العام المقبل.
ناشين وايد
توقعت أكبر جمعية بناء في بريطانيا، “ناشن وايد”، تراجع أسعار المساكن في بريطانيا بنسبة خمسة في المئة في عام 2023، وتوقعت أن تسجل أسعار المنازل خفضاً طفيفاً آخر أو تظل ثابتة على نطاق واسع على مدار العام المقبل. وتقول “ناشن وايد”، “يبدو أن حدوث انتعاش سريع في النشاط أو أسعار المنازل في عام 2024 أمر غير مرجح، في حين تنحسر ضغوط كلفة المعيشة، مع خفض معدل التضخم الآن إلى ما دون معدل نمو متوسط الأجور، فإن ثقة المستهلك تظل ضعيفة، ويواصل المساحون الإبلاغ عن مستويات منخفضة من استفسارات المشترين الجدد”.
هاليفاكس
من جانبها، توقعت “هاليفاكس” تراجع أسعار المساكن في البلاد بنسبة خمسة في المئة عام 2023، وأن ينخفض متوسط الأسعار بنسبة تراوحت بين اثنين وأربعة في المئة في عام 2024، وتشير إلى أن الضغط على الموارد المالية للأسر، الذي يرجع في الغالب إلى التضخم وارتفاع أسعار الفائدة، أثر في القدرة على تحمل كلفة السكن، مما أدى إلى خفض المبيعات وخفض متواضع في الأسعار. ويقول مدير شركة “هاليفاكس للرهن العقاري”، كيم كينيرد، “بشكل عام، مع مزيج من ضغوط كلفة المعيشة ومستويات أسعار الفائدة التي لا تزال أعلى بكثير مما كانت عليه قبل عامين، فمن المرجح أن نشهد استمرار الضغط الهبوطي المعتدل على أسعار المنازل”.
رايت موف
توقعت “رايت موف” أن يكون متوسط سعر الطلب للمنزل الحديث أقل بنسبة واحد في المئة بحلول نهاية عام 2024، إذ تواصل السوق انتقالها إلى مستويات أكثر “طبيعية” من النشاط بعد فترة ما بعد الوباء المحمومة، ومن المرجح أن يضطر البائعون المتحمسون إلى تحديد أسعار أكثر تنافسية لتأمين المشتري في عام 2024.
وتعتقد البوابة العقارية استقرار معدلات الرهن العقاري ولكنها ستظل مرتفعة، مما يخفف من ميزانيات بعض المشترين، بخاصة في قطاعات السوق الدنيا والمتوسطة.
وقبل عام، توقعت شركة “رايت موف” أن ينخفض متوسط الأسعار التي يطلبها البائع الجديد بنسبة اثنين في المئة في عام 2023، وهي حالياً أقل بنسبة 1.3 في المئة على أساس سنوي.
زوبلا
تقول بوابة العقارات “زوبلا”، إن القفزة في معدلات الرهن العقاري خلال الأشهر الـ18 الماضية كانت المحرك الرئيس للمبالغة في التقييم الحالي لقيم المنازل، متوقعة أن تنخفض أسعار المنازل في بريطانيا بمتوسط اثنين في المئة خلال عام 2024.
ويقول المدير التنفيذي للأبحاث في “زوبلا”، ريتشارد دونيل، “أسعار المنازل في حاجة إلى مزيد من الخفض، وزيادة الدخل أو يجب أن تنخفض معدلات الرهن العقاري بشكل أكبر لإعادة ضبط القدرة على تحمل الكلفة ودعم الطلب أو المبيعات”. وفي توقعات “زوبلا”، يفترض أن تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى 4.5 في المئة بحلول نهاية عام 2024 وستظل عند هذا المستوى حتى عام 2025.
دخل الأسرة
ورأى دونيل أن النمو الأسرع في دخل الأسرة في عام 2024 سيدعم القدرة على تحمل الكلفة ولكنه سيترك الإسكان مبالغاً فيه قليلاً في نهاية عام 2024.
وقال، إن الأسر التي تأخذ شروط رهن عقاري أطول من شأنها أن تزيل هذه المبالغة في التقييم، منوهاً بأن التوقعات تتوقف على مسار معدلات الرهن العقاري وكيفية تقييم المقرضين للقدرة على تحمل الكلفة خلال عام 2024.
جونز لانغ لاسال
تتوقع شركة “جونز لانغ لاسال” أن تشهد أسعار العقارات في جميع أنحاء بريطانيا خفضاً بنسبة ثلاثة في المئة بحلول نهاية عام 2024، مع توقع وصول الأسعار إلى أدنى مستوياتها في منتصف عام 2024.
ويشير مدير أبحاث الإسكان في الشركة، ماركوس ديكسون، إلى أن السوق عانت حالة عدم يقين في العام الماضي ومع ذلك شهدت مرونة واستقراراً.
تشيسترتونز
في سياق توقعات “تشيسترتونز” لأسعار المنازل، فإن المحتمل حدوث خفض طفيف بنسبة -0.3 في المئة في جميع أنحاء بريطانيا مقارنة بعام 2024، ومع ذلك، تتوقع نمواً بنسبة 1.8 في المئة في أسعار لندن، وتعزو ذلك إلى ارتفاع عدد المشترين نقداً في لندن ممن يكونون أقل تأثراً بارتفاع أسعار الفائدة.
الفائدة
وفي انعكاس للتوقعات الاقتصادية البطيئة، يتسم توقع “تشيسترتونز” لأسعار المنازل في العام المقبل بالضعف، وعلى رغم ذلك، تشير الشركة إلى أن أي تخفيضات في أسعار الفائدة أو حوافز ضريبية يمكن أن تغير هذا الوضع بسرعة.
ويرى الوكيل العقاري أنه على رغم انتهاء عصر أسعار الفائدة المنخفضة، فإن بنك إنجلترا لا يميل حالياً إلى رفع أسعار الفائدة بشكل كبير، مما يخفف من الألم الذي قد يشعر به بعض أصحاب المنازل الذين انتقلوا من أسعار الفائدة المنخفضة إلى الأسعار الحالية.
الانتخابات
وأشارت “تشيسترتونز” إلى أن دعوة لإجراء انتخابات عامة في وقت قبل نهاية العام المقبل تزيد من حالة عدم اليقين، خصوصاً بالنسبة إلى الفئة العليا من السوق التي تتأثر غالباً بالتغييرات في القوانين الضريبية.
“هامبتونز”
تتوقع “هامبتونز” أن تظل أسعار المنازل في بريطانيا ثابتة على نطاق واسع في عام 2024، وتقول الشركة العقارية، إن من المرجح بشكل متزايد أن معدلات الرهن العقاري بلغت ذروتها في يوليو الماضي، وينبغي أن تنخفض تدريجاً خلال الأعوام القليلة المقبلة.
وأضافت أن هذا سيمنع أسعار المنازل من الخفض أكثر، وتتوقع نمواً سنوياً في أسعار المنازل بنسبة صفر في المئة في جميع أنحاء بريطانيا العام المقبل، على افتراض عدم حدوث صدمات كبيرة أخرى للاقتصاد.
وأضافت “هامبتونز” “يمكننا أيضاً أن نرى تحسناً كبيراً في المعروض من المساكن الجديدة، نظراً إلى الضغوط التي تواجه شركات بناء المنازل، والتي من شأنها أن تدعم الأسعار، ومع ذلك، قد تزداد حالة عدم اليقين السياسي مع احتمال إجراء انتخابات عامة في نهاية عام 2024”.
سوق الاسكان
وأشارت “هامبتونز” إلى أن وجود زعيمين وسطيين إلى حد ما للحزبين السياسيين الرئيسين يجعل من غير المرجح أن يكون للانتخابات تأثير كبير على نشاط سوق الإسكان، على رغم أن القطاع الرئيس قد يكون أكثر هشاشة قليلاً.
وأضافت “على مدى السنوات الثماني الماضية، كان للأحداث السياسية الكبرى تأثير أقل على الأسعار والمعاملات مما كان عليه النمط في الماضي”.
أسعار المنازل
وأكملت بالقول، “بدلاً من ذلك، ستكون القدرة على تحمل الكلفة هي المحرك الرئيس في عام 2024. ومن المقرر أن تعود أسعار المنازل في جنوب إنجلترا إلى النمو بحلول نهاية عام 2024، لكن خفض الأسعار قد يستمر في الشمال”.
نايت فرانك
تقول “نايت فرانك”، “واجه أي شخص يشتري أو يبيع أو يعيد رهن عقار خلال الأشهر الـ18 الماضية تقلبات السوق الناجمة عن الموازنة المصغرة وبيانات التضخم غير المتسقة”.
وأشارت إلى تراجع كلفة الاقتراض بشكل غير منتظم، وتآكل المعنويات، مما فرض ضغوطاً هبوطية على أسعار المنازل، وإلى حد أكثر وضوحاً، على أحجام المعاملات، على حد قول الشركة.
وأضافت “يبدو أن بعض الاستقرار يلوح في الأفق، بخاصة مع محافظة بنك إنجلترا على نسبة 5.25 في المئة من سعر الفائدة في ثلاث مناسبات متتالية”.
وتوقعت “نايت فرانك” أن تنخفض أسعار المساكن في البلاد بنسبة أربعة في المئة العام المقبل أي أقل من نسبة خمسة في المئة التي توقعتها في وقت سابق من هذا العام، وبخاصة مع استقرار الاقتصاد، وتحول التكهنات إلى موعد أول خفض صغير لأسعار الفائدة.
“سافيلز”
توقعت “سافيلز” أن تصل أسعار المنازل في بريطانيا إلى القاع في العام المقبل، مع خفضها بنسبة ثلاثة في المئة، مشيرة إلى أن ضغوط الكلفة وارتفاع معدلات الرهن العقاري أدت إلى إضعاف سوق الإسكان هذا العام.
وقال الوكيل العقاري، إن السوق تجاوزت “ذروة الألم” وإن أسعار المنازل صمدت بشكل أفضل قليلاً من المتوقع في عام 2023، وتوقعت الشركة أن تظل المعاملات العقارية عند نحو مليون في عام 2024.
ويقول رئيس قسم الأبحاث السكنية في “سافيلز”، لوسيان كوك، “من المتوقع أن تصل أسعار الفائدة إلى ذروتها ويبدو أننا تجاوزنا أسوأ خفض في أسعار المنازل، ولكن التخفيض الأول في أسعار الفائدة لا يزال يبدو بعيداً بعض الشيء”.
“جاكسون – ستوبس”
وتوقع وكيل العقارات “جاكسون-ستوبس” أن تظل أسعار المنازل في بريطانيا مستقرة في معظمها خلال عام 2024، ويتوقع ثلثا وكلاء “جاكسون-ستوبس” أن تظل أسعار العقارات ثابتة في العام المقبل، بينما يتوقع الثلث المتبقي خفضاً متواضعاً في الأسعار، على رغم أن هذا يختلف باختلاف السوق المحلية.
وبالنسبة عما إذا كانت هذه التوقعات ستتحقق في عام 2024، يقول وكيل العقارات، إن ذلك يعتمد على عديد من العوامل واسعة النطاق، بما في ذلك معدلات الفائدة الرهن العقاري طويلة الأجل وتوافر العرض ونتائج الانتخابات العامة في بريطانيا.
اقرا ايضا:
«فقاعة عقارات » تربك الاقتصاد الروسي وسط خلافات بين «المركزي» و«الكرملين»
نجيب ساويرس: بنضحك على أنفسنا بعدم تحرير سعر الصرف وقنبلة موقوتة في قطاع العقارات
دويتشه بنك: أوقات عصيبة تنتظر العقارات التجارية في الأعوام المقبلة
