د. محمد راشد : شركة المشروع الواحد .. أزمة تهدد مصير الكثير من الشركات العقارية بالسوق المصري
كتب:أحمد أبوعلي
صرح الدكتور محمد راشد عضو مجلس إداره غرفة صناعة التطوير العقاري بأنه في ظل التحديات الاقتصادية الحالية التي تشهدها صناعه العقار في مصر ، توجهت شركات التطوير العقاري نحو تبنى نموذج “شركة المشروع الواحد” كاستراتيجية أكثر تحوطا ضد العديد من المخاطر والتحديات الاقتصاديه التي يعيشها الاقتصاد المحلي بشكل عام وتشهدها الصناعه العقارية في مصر على وجه التحديد.
شركات التطوير العقاري
وأكد راشد ، أن هذا التوجه يرتبط بالعديد من الأسباب والعوامل التي تجعل هذا النموذج جذابًا في الظروف الحالية من وجهه نظر بعض شركات التطوير العقاري، ومناسب لسياساتها خلال الفترة الحالية والقادمة .
خطوات توسعية
وأضاف من وجهه نظر ثانيه قد يبدو أمرا مقلقا نظر لأنه يحرم تلك الشركات من تحقيق خطوات توسعية مستقبلية وزياده حجم أعمالها وإستثماراتها ، وتبرهن شركات التطوير العقاري التي تتبني هذا التوجه بآنه يحقق لها عده مزايا على الأمد المتوسط ، منها تحديدا تقليل المخاطر المالية، لأن تطوير مشروع واحد في وقت واحد يقلل من المخاطر المالية المرتبطة بإدارة محفظة كبيرة من المشاريع.
مشروع واحد
وتابع راشد يمكن للشركة التركيز على مشروع واحد، مما يجعل إدارة التكاليف والمخاطر أكثر فعالية ، هذا بجانب تحقيق تركيز الموارد، لأنه بدلاً من توزيع الموارد المالية والموارد البشرية على مشاريع متعددة، يمكن للشركة أن تستثمر كل طاقاتها في مشروع واحد، ما سيحسن جودة المشروع ويساهم في تحقيق أفضل النتائج .
التدفق النقدي
وأضاف يسهم هذا السيناريو في تحسين التدفق النقدي، من خلال التركيز على مشروع واحد يسمح بإدارة أفضل للتدفق النقدي، كما يمكن للشركة ضمان استمرارية التمويل وتحقيق عوائد مالية أكبر من خلال إكمال المشروع وتسويقه بنجاح.
وذكر راشد أن سياسة المشروع الواحد تحقق التكيف مع تغيرات السوق، حيث أنه في بيئة اقتصادية غير مستقرة، يمكن أن يكون من الصعب التنبؤ بالاتجاهات المستقبلية للسوق، وبالتالي فإن تطوير مشروع واحد يتيح للشركة التكيف بشكل أسرع مع التغيرات في الطلب والأسواق ، وآخيرا بناء سمعة قوية، حيث أن النجاح في مشروع واحد يمكن أن يعزز سمعة الشركة في السوق، مما يجعلها أكثر قدرة على جذب المستثمرين والعملاء للمشاريع المستقبلية.
وأوضح راشد أنه منذ عام 2020، حدثت العديد من التحولات والتي بدأت من ظهور جائحه كورونا ، والتي تمخض عنها العديد من التحديات الاقتصادية التي كانت في معظمها اقوي وأكبر بكثير من قدرة الشركات والكيانات الإقتصادية والمالية على مواجهتها ،وكان القطاع العقاري في مصر أكثر القطاعات الاقتصادية التي تأثرت من تلك الأزمات الإقتصادية المتعاقبة منذ جائحه كورونا وحتى الآن.
وقال في 2022 بدأت الحرب الروسية الأوكرانية وما تبعها من متغيرات على الساحة المالية والنقدية ، تضمنت تحريك أسعار الفائدة بمعرفة الفيدرالي الأمريكي ، وتبعه العديد من البنوك المركزية في محاولة للحاق بركب زيادة سعر الفائدة حتى تستطيع التماسك قدر الإمكان وجذب استثمارات أجنبية كثيرة ، وبكل تأكيد كان لرفع سعر الفائدة انعاكسه واضحاً على السوق العقاري في مصر، وخلال فتره 4 سنوات الماضية قام البنك المركزي المصري بتحريك أسعار الفائدة ، ومن هنا تفاقمت المشكلة الحقيقة للسوق العقاري المصري بوجه عام ، ولشركات التطوير العقاري بوجه خاص تمثلت في قدرة العديد من الشركات علي استكمال العملية البنائية والإنشاءية للعديد من المشروعات، و ارتفاع الوزن النسبي لقيمة الأرض مقارنة بإجمالي التكاليف الاستثمارية للمشروع، حيث وصل الوزن النسبي بما يفوق الـ40% ووصلت إلى 50% في بعض الأحيان، بالإضافة إلى التغير المستدام في أسعار الفائدة على أقساط الأراضي بمعرفة هيئة المجتمعات العمرانية ووزارة المالية مما زاد من أعباء قيمة الأرض الإجمالية والزام المطورين بسداد قيمة الأرض على 4 سنوات فقط وهو عبء مالي كبير في ضوء إجمالي التكلفة الاستثمارية ، لاتستطيع العديد من شركات التطوير العقاري المصريه علي تحمل هذا العبء ، وبخاصه الشركات حديثه العهد في مجال التطوير العقاري.
فائدة الإقتراض
وذكر راشد ، أن هناك تحدي أخر يؤرق شركات التطوير العقاري ، ويجعل الكثير منها يتجه نحو التفكير في الإكتفاء بتطوير مشروع عقاري واحد ، وهو ارتفاع فائدة الإقتراض من الجهاز المصرفي نتيجه سلسله إرتفاعات الفائدة التي إنتهجتها كافه البنوك المركزية لمواجهه شبح التضخم،
وتابع راشد لم تعد شركات التطوير العقاري قادرة على زيادة رؤوس الأموال لإرتفاع حجم التدفقات النقدية والسيولة المطلوبة لاتمام العملية الانتاجية للعقارات بسبب ارتفاع مستويات التضخم، بجانب أن عدم قدرة العديد من المطورين العقاريين في الحصول على قروض من الجهاز المصرفي لتمويل مشروعات الأوف بلان، من أهم المشكلات المالية التي تم بسببها ٌ إرجاء تنفيذ كثير من البرامج الزمنية لتنفيذ المشروعات، بجانب غياب عنصر تمويلي هام ومحفز قوي لخلق الطلب العقاري، وهو عدم إتاحه التمويل العقاري للأفراد كما هو الحال في كل دول العالم، إلا أن المطور قام بدور الممول لسنوات تفوق الـ10 سنوات في بعض الأحيان، وبالتالي فإن كل هذه المشكلات والتحديات توضح حقيقة التحدي أمام صناعة التطوير العقاري في مصر ، ويعرقل مستهدفات كل شركة عقارية ، وبخاصة الشركات الكبري في السوق ، وبالتأكيد تضاعفت الأزمة بالنسبة للشركات حديثه العهد في صناعه التطوير العقاري.
قدرات شرائية
ونوه راشد ،بأن هناك تحديات عقارية حقيقية بدأت ترمي بظلالها على كافة المعاملات في هذا القطاع الأكثر تأثيرا في المنظومة الاقتصادية المصرية والذي يمثل 22% من الناتج القومي للدولة باجمالي مبيعاته تصل إلى تريليون جنيه سنويًا، وقد جاءت المؤشرات الاقتصادية الأخيرة، خاصة مؤشر مدير المشتريات لتؤكد على أرض الواقع بأن هناك طلبًا حقيقًا مدعومًا بقدرات شرائية كثيرة من قبل المواطنين سواء بالرغبة الحقيقية في الإستثمار أو للحفاظ على قيمة مدخراتهم من التآكل السريع في مواجه نسب التضخم الأخذه في الإرتفاع بشكل غير مسبوق، وهو ما تأكده حركة البيع والشراء في السوق المصري خلال الربع الأول وبداية الربع الثاني من العام الجاري الحالي، والتي لم تتناقص عن مثيلاتها في 2023، بل تتزايد خاصة مع بدأ موسم الساحل الشمالي الغربي ، والذي يعطي دفعه قوية لزيادة مبيعات القطاع العقاري والتي مازالت في انتظار المشترين الجدد من مصريين وعرب .
وطالب راشد بضرورة إتاحة التمويل العقارى لشراء الوحدات تحت الإنشاء والاهتمام بتصدير العقار ودعم الصناعة المحلية لمواد البناء، ومنح القروض المصرفية بضمان الشركات العقارية ومشروعاتها وليس بضمان شيكات العملاء المشترين، لمنح المطورين فرصة لتنفيذ نسب إنشائية مقبولة قبل بدء عمليات البيع، ودراسة مدي إمكانيه الاتجاه للبيع بعد التنفيذ، ماسيسهم في تقليل مخاطر ارتفاع التكلفة ويبعث رسالة طمأنينة لكل من المشترين والجهات المانحة بأن أموالهم في أمان،
وشدد على أهمية بدء تفعيل العمل بمنظومة التمويل العقاري للمطورين كبداية لحل الأزمة الراهنة لتمويل الوحدات العقارية تحت الإنشاء، والإسراع بوتيرة الإجراءات الخاصة بالتمويل العقاري للمشترين من الأفراد.
مواد البناء
واقترح راشد إنشاء منصه لأسعار مواد البناء وفي حال ارتفاع الأسعار لا يتحمل العميل أكثر من 5% من الزيادات الجديدة، وذلك لأن التحديات التى مر بها السوق العقارى مؤخرا، والمتمثلة في زيادة التكلفة وثبات سعر الوحدات أدت لتأكل أرباح الشركات العقارية نتيجة لقيام الشركات بتحمل فارق الأسعار بين التكلفة والمبيعات، حيث أن كثرة المبيعات أصبحت عبء آخر على الشركات نتيجة لتغير تكلفة الإنشاء.
وشدد على ضرورة تأجيل تحصيل الفائدة المقررة على الأرض لمدة لا تقل عن عامين خاصة مع ارتفاع تكلفة التمويل، وإن كان الوقت الحالى يتطلب تأجيل تحصيل الأقساط لمدة مماثلة أو سداد أقساط الأراضى دون سداد لقيمة الفائدة على أقصى تقدير، مع وضع آلية محددة لسعر الفائدة المفروضة على الأرض بنسبة ثابتة لا تزيد على 10%، موضحًا أن ربط سعر الفائدة المقررة من البنك المركزى بسعر فائدة الأرض غير منطقى، كونه يتسبب فى سحب سيولة كبيرة من الشركات في حين لو تم توجيهها للإنشاءات ستحقق معدل دوران اسرع وأكثر لرأس المال.
اقرا ايضا:
محمد سكراوي : تبني أليات التحول الرقمي في إداره العقارات أصبح ضروره ملحه في صناعه العقار
مصر تشارك فى منتدى التعاون الرقمى الصينى الأفريقى فى بكين
وزير التموين: متابعة منظومةالطحن «اليكترونيا» للتأكد من وصول القمح بالكميات المقررة
