محمد فؤاد : الخلط بين الممارسات العقارية .. أحدث اختلالات هيكلية في اقتصاديات صناعة التطوير العقاري
خاص:Fintech Gate
قال محمد فؤاد المتخصص في ملف التنمية والتطوير العقاري ،وعضو جمعية رجال الأعمال المصرية البريطانية إن الخلط بين العديد من الممارسات في السوق العقاري في مصر، أدى إلى حدوث تحديات في صناعة العقار ، والتي تسببت في إحداث حاله من “التسيب العقاري” وحدوث إختلات هيكلية في اقتصاديات صناعة التطوير العقاري.
وأضاف تبدأ الممارسات العقارية من التطوير، وتنتقل إلى التقييم، و التمويل ، ثم التسويق العقاري، وبعدها إلى إدارة الأصول العقارية ، والتوجه نحو مايعرف بإداره صناديق الإستثمار العقاري، والاستثمار العقاري المباشر، وتنتهي عند الاستهلاك العقاري.
وأرجع فؤاد في تصريحات لبوابة التكنولوجيا المالية FintechGate مايشهده السوق العقاري في مصر مؤخرا من حاله من عدم الانتظام إلى أن العديد من شركات التطوير العقاري بالسوق المصري لعبت الأربعة الأدوار الأولى، منوها بأن إنتظام السوق العقاري في أي دولة يتطلب الفصل التام في ممارسة الأربعة أدوار العقارية الأولي بحيث لا تقوم أي شركه بممارسة أياً من الأدوار الأخرى، وهو ما يحد من قدرة أي طرف على خداع السوق أو التلاعب به.
وتابع علي سبيل المثال ، إنعكس غياب الاستقلالية التامة للمقيم العقاري والذي يقوم بتقدير قيمة الأراضي والمباني، أو إن شئت قل غياب دور المقيم العقاري بشكل واضح ، في أن التسعير الحالي للوحدات العقارية في السوق المصري لا يعتمد على قوى العرض والطلب على هذه الوحدات وإنما يعتمد على قدرة المطور العقاري في تدبير احتياجاته النقدية للانتهاء من تنفيذ وتسليم الوحدات التي تعاقد على بيعها في مشروعات سابقة، وهو ما جعل القطاع العقاري يعتمد على آلية تدفقات نقدية مرتبطة بنموذج مالي وليس منظومه أرباح وخسائر مرتبطة بنموذج أعمال إستثماري يحافظ على نجاح تلك المشروعات ويحقق دوره تشغيل مالي إستثماري ، تحقق لهؤلاء المطورين القدرة المالية المرتبطة بتغيرات السوق وظروفه المستقبلية في ضوء أيه متغيرات إقتصادية و القدرة الحقيقية على التعامل مع تلك المتغيرات وإستكمال هذه المشروعات.
وذكر فؤاد ، أنه في ظل ضعف الدور الرقابي والتنظيمي للدولة المصرية في إدارة ملف التطوير العقاري الاستثماري ، فإن الكثير من شركات تراجعت أرباحها وارتفاعت خسائرها بصورة تفوق قدراتها، فضلا عن عدم القدرة على استكمال وتسليم مشروعاتهم العقارية نتيجة لركود حركة البيع مما دفعهم للعمل بخطه الاعتماد على منظومة تدفقات نقدية، حيث أن التدفق النقدي الداخل فيها أكبر من التدفق النقدي الخارج منها بصفة مستمرة وهو ما يظهر الشركات العقارية في موقف مالي قوي بغض النظر عن حقيقة النشاط من عدمه؛ حيث يتم استكمال المشروعات العقارية القديمة من حصيلة بيع الوحدات الجديدة وليس من حصيلة بيع الوحدات التي تم بيعها والتي قارب ميعاد تسليمها.
وأشار فؤاد إلى أنه، لكي نستطيع الحفاظ على الثروات العقارية والتي تتجاوز الـ 40 % من ثروات المواطنين في أي اقتصاد، فهناك ضرورة حتمية للفصل ما بين المطور العقاري والمقيم العقاري ،بما يضمن للعميل سلامة التقييم، وبالتالي تحديد السعر العادل للوحدات العقارية التي يتم طرحها للبيع بناءً على ظروف العرض والطلب في السوق العقاري وليس بناءً على النموذج المالي شبه المتعثر للمطور العقاري في السوق حاليا.
وأكد وجود حاجه ماسة لعودة نشاط التقييم العقاري بشكل سليم ، حيث لا يمكن أن يتم التقييم لرسومات ومخططات غير معلوم زمن الانتهاء من تنفيذها ومستوى التنفيذ منوها بأن التقييم العقاري يتم لوحدات تم الانتهاء منها بالكامل وتم إدخال كافة المرافق لها وهو ما يعرف بتسليم المفتاح وهو ما يضمن تقييم واقع وليس تسعير وعد وهو ما يعرف بالـ Off Plan Sale، هذا بالاضافه إلي ضروره ألا يترك الباب مفتوحًا لممارسة نشاط التقييم العقاري بدون ضوابط، ولكن يجب أن يتم تأهيل وترخيص من يقوم بهذا التقييم.
ويفضل أن يكون عاملاً تحت سقف مؤسسة مالية أو استثمارية مدرجة في البورصة المصرية حتى يعاقب سهم هذه المؤسسة إذا كانت تقييماتها خادعة ولا تتناسب مع القيمة الحقيقة للأصل العقاري مما قد يؤدي إلى افلاسها وخروجها من السوق.
اقرا ايضا:
محمد فؤاد : القفزات الكبيرة في تكاليف البناء وتآكل أرباح المطورين يهدد بتوقف المشروعات العقارية
بروتوكول تعاون بين«إي آند» و «أوربن لينز» للتطوير العقاري لتوفير خدمات «Triple Play»
بروتوكول تعاون بين«إي آند» و «أوربن لينز» للتطوير العقاري لتوفير خدمات «Triple Play»
الخطوط الجوية الأمريكية تلغي رسميا جميع رحلتها من وإلى إسرائيل
