د.محمد راشد يكتب : نظام المساهمه العقارية .. التمويل عقاري بأسلوب جديد

23

بقلم :محمد راشد

يعد نظام المساهمة العقارية بمثابه مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعة من الأشخاص لأجل تحقيق منفعة، ويكون ذلك بتملك عقار وتطويره إلى سكني أو تجاري أو صناعي أو زراعي وغير ذلك، ثم بيع وإنهاء المساهمة، ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية ، كما أن نظام المساهمة العقارية يساعد في حوكمة العديد من الممارسات العقارية بالأسواق ، ويعد هذا النظام قناة تمويلية جديدة لمشاريع التطوير العقاري تضاف إلي القنوات التمويليه الأخرى مثل الصناديق العقارية.

وبكل تأكيد يعزز نظام المساهمه العقاريه ثقة المتعاملين في السوق العقاري وفرص الاستثمار فيه من خلال طرح قناة جديدة لتمويل المشاريع وبالتالي سيساهم هذا النظام بشكل كبير جدا في زيادة المعروض العقاري، خاصة من المنتجات السكنية، إلا أنه في محض الحديث عن نظام المساهمه العقاريه – يظهر تساؤلا هاما مفاده ؛ ماهو الفرق بين نظام المساهمات العقارية ونظام عمل صناديق ريت العقارية، فالأخيرة تشرف عليها هيئة سوق المال بحوكمة واحترافية عالية ، ولعل تجربه التطبيق للبورصه العقاريه في العديد من الدول حتي الأن – تعد تجربه رائعة خاصة في مجال حفظ الحقوق وحوكمة العمل فيها، كما أن الصناديق العقارية التي تستثمر في مشاريع عقارية، لها 5 أغراض أساسية منها التطوير الأولي، ويمكن للجهة مديرة أو مالكة الصندوق أن تشتري أراضي خام وتطورها إلى مخططات ثم تبيعها والمشاركون في هذا الصندوق يأخذون جزءا من الأرباح على حسب حصص المشاركة، أو غرض التطوير الإنشائي بأن يحصل الصندوق على أرض مخططة ويطورها لمبان ويبيعها، أو التطوير بغرض التأجير لتحقيق دخل مستمر للمساهمين في هذه الصناديق، كما أن من أغراض الصناديق العقارية تملك عقارات مطورة بهدف التأجير أو الاستثمار في عقارات تدر دخلا ثابتا سنويا وبالتالي يستفيد منها المساهمون في هذه الصناديق ، وتدار الصناديق العقارية من قبل شركات مالية منظمة، بينما المساهمة العقارية هي مشروع تطوير عقاري يطرحه مطور ويحصل على رخصة من هيئة العقار، ويرخص له بجمع الأموال من قبل هيئة سوق المال، ويدخل في المساهمات العقارية مجموعة من المساهمين على حسب تجزئة الأسهم الموجودة فيها ويشاركون بنسبة من الأرباح ولها حوكمة كبيرة جدا وتنظم نشاطا مهما جدا، والجديد فيها هو أن المساهمات العقارية أصبحت نشاطا آمنا عقاريا تشمل الحوكمة وإلزام المرخص له بالتأهيل وبإيجاد رخصة لنشاط المساهمات العقارية، وأيضا الموافقة على الطرح والإعلان والتسويق، ولابد أن يحصل على الموافقة من هيئة سوق المال نظرا لوجود نشاط جمع أموال.

وجود حساب ضمان بنكي

ويتطلب نظام المساهم العقارية وجود حساب ضمان بنكي للمساهمة وآليات تضبط طريقة الصرف في المساهمة العقارية، والأهم من ذلك وجود جمعية خاصة بالمساهمين لكل مساهمة أقروا النظام وجود جمعية يدخل فيها جميع المساهمين، ووجود مدير للمساهمة يشرف عليه المرخص له بالتطوير العقاري وتشرف الجمعية على جميع الأعمال الموجودة وتحوكم عملها “بحسب المفرج ، كما أنه من المهم جدا وجود رقابة لهذا النظام وأقر نظام المساهمات العقارية لائحة كاملة للمخالفات العقارية والعقوبات والجزاءات ، ولذلك هذه الأنظمة كاملة وحوكمتها تساهم فعلا في حفظ حقوق جميع المتعاملين.

حماية حقوق جميع أطراف المساهمة العقارية

وتحتوي الملامح العامة لنظام المساهمات العقارية، على أربعة بنود رئيسة يسعى النظام إلى تحقيقها بدءا من تنظيم نشاط المساهمات العقارية، ورفع مستوى الشفافية والإفصاح فيها، وحماية حقوق جميع أطراف المساهمة العقارية، وانتهاء بحوكمة المساهمات وتنظيمها وأتمتة جميع إجراءات طرح المساهمات حتى إنهائها وإقفالها.

ويسهم نظام المساهمه العقاريه في تحقيق ستة آثار إيجابية على القطاع العقاري، وهي زيادة المعروض من المنتجات العقارية التجارية والسكنية، وزيادة قنوات تمويل المطورين العقاريين والقنوات الاستثمارية للراغبين في الاستثمار، وتعزيز ثقة المستثمرين في القطاع العقاري ، والقضاء على المساهمات العقارية العشوائية وغير النظامية وحوكمة أعمال الرقابة والامتثال، إضافة إلى إيجاد فرص استثمارية واعدة للمنشآت الصغيرة والمتوسطة في السوق العقارية، واستدامة نشاط التطوير العقاري وفتح فرص عمل في هذا النشاط.

ويعمل نظام المساهمات العقارية، في ضوء الأركان التاليه ، وهي :-

المساهم: الشخص الذي يملك حصة مشاعة في المساهمة العقارية.

الترخيص: ترخيص مساهمة عقارية يصدر من الهيئة.

المرخص له: الشخص الحاصل على الترخيص.

مدير المساهمة العقارية: الشخص المُعيّن لإدارة المساهمة العقارية.

حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمساهمة العقارية.

سجل المساهمين: سجل تقيد فيه أسماء المساهمين وحصصهم وأي تغيير يحدث في ملكية حصصهم.

الجمعية: جمعية المساهمين.

تنظيم سجل المساهمين الخاص بالمساهمة العقارية

ووفقا لملامح نظام المساهمات العقارية ، تختص هيئة سوق المال في تنظيم سجل المساهمين الخاص بالمساهمة العقارية، والموافقة على طرح المساهمات العقارية، وإصدار شهادة المساهمة، التي تثبت تملك حصة المساهم ، وتتمثل مهام هيئه سوق المال أيضا في تنظيم النشاط وإصدار التراخيص، وتصنيف المساهمات بحسب الحجم أو النوع أو الموقع، ووضع الشروط والمتطلبات الملائمة والمدد الزمنية للمساهمة العقارية بحسب تصنيفها، ووضع شروط تأهيل وتصنيف المطورين العقاريين لغرض طرح المساهمات، ووضع شروط تأهيل وتصنيف ممارسي النشاط، ووضع أسس تحدد استحقاقات المرخص له نظير أتعابه، والرقابة والإشراف على المساهمات العقاريه، ولهيئه سوق المال الاستعانة بأي جهة حكومية أخرى أو بالقطاع الخاص؛ للقيام بأي مهمة مسندة إليها بموجب النظام أو اللائحة، و لا يجوز طرح المساهمة العقارية ولا الإعلان عنها ولا تسويقها ولا جمع الأموال لها إلا بعد موافقة هيئة سوق المال – وذلك وفقاً لأحكام النظام واللائحة- وذلك بعد التحقق ومراعاه ما يلي :

１- أن يكون العقار محل المساهمة العقارية مملوكاً بموجب صك ملكية ساري المفعول، ثابتة سلامته، بناءً على إفادة من الجهة التي أصدرته.

２- أن يكون العقار محل المساهمة العقارية حاصلاً على الموافقات اللازمة لتطويره من الجهات المختصة، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة.

３- يجب أن يكون المرخص له مؤهلاً ومصنفاً من الهيئة لممارسة نشاط المساهمات العقارية وفقاً لما تحدده اللائحة.

４- يحدد رأس مال المساهمة العقارية، الذي على أساسه يُحتسب عدد الحصص ومقدارها من خلال التكلفة التقديرية من قبل جهة تقييمية مرخصة، بعد موافقة هيئه سوق المال وفقاً لما تحدده اللائحة.

５- للهيئة اشتراط إضافة مبلغ احتياطي إلى رأس مال المساهمة العقارية بما لا يتجاوز (١٥٪) من تكلفتها التقديرية، وذلك لمقابلة أي مصاريف إضافية غير متوقعة. ويكون التصرف بالمبلغ الاحتياطي بموافقة الجمعية. وتحدد اللائحة الشروط اللازمة لذلك، وكيفية إعادته للمساهمين في حال عدم التصرف به .

６- يحق للمساهم الاشتراك في المساهمة العقارية، بحصة عينية أو نقدية ، وتحدد اللائحة نوع الحصة العينية والشروط الواجب توافرها فيها.

７- يقسم رأس مال المساهمة العقارية إلى حصص متساوية القيمة والحقوق، وتكون مسؤولية المساهمين في حدود ما يملكون من حصص في المساهمة العقارية.

８- تقوم هيئة سوق المال بتنظيم سجل المساهمين الخاص بالمساهمة العقارية.

９- لا يجوز الإقراض من رأس مال المساهمة العقارية، ويجوز الاقتراض بضمان أموال أو أصول المساهمة العقارية على أن يتم تضمين اتفاقية المساهمة ذلك، وتحدد اللائحة الاشتراطات المنظمة لذلك.

１０- يكون صافي أصول المساهمة العقارية من أصول ثابتة نقدية وعينية أو حقوق لدى الغير؛ مملوكة للمساهمة العقارية. وليس لدائني المساهمين أو المرخص له أو مدير المساهمة العقارية أي حق في أموال المساهمة العقارية أو أصولها عدا ما يملكونه من الحصص في المساهمة العقارية.

１１- يجب ألا تقل نسبة المرخص له في المساهمة العقارية عن النسبة التي تحددها اللائحة، وأن يحتفظ لنفسه بملكية هذه النسبة حتى انقضاء المساهمة العقارية.

１２- يجوز لبقية المساهمين في المساهمة العقارية التصرف بحصصهم وفق الشروط التي تحددها اللائحة.

１３- يكون المرخص له هو المسؤول عن جميع ما يتعلق بالمساهمة العقارية تجاه المساهم والهيئة وهيئة السوق المالية وأي من الجهات الحكومية ذات العلاقة والغير

１４- يفتح المرخص له حساب ضمان في أحد البنوك المرخص لها باسم المساهمة العقارية وتضع الهيئة بالتنسيق مع البنك المركزي السعودي الضوابط اللازمة لحساب الضمان.

１５- تقوم هيئة سوق المال بتنظيم إصدار شهادة المساهمة العقارية التي تثبت تملك المساهم حصة في المساهمة العقارية.

１６- تكتسب المساهمة العقارية الشخصية الاعتبارية بصدور الترخيص من قبل الهيئة، وتكون خاضعة لأحكام النظام واللائحة.

１７- يجب على المرخص له تعيين محاسب قانوني واستشاري هندسي لكل مساهمة عقارية. وتحدد اللائحة شروط ومتطلبات ومسؤوليات ومهمات وآلية عمل كل منهما وما يترتب عليه فيما يتعلق بالمساهمات العقارية.

１８- يدير المساهمة العقارية مدير المساهمة العقارية الذي يُعيّنه المرخص له، وتحدد اللائحة اشتراطات ومتطلبات مدير المساهمة العقارية وصلاحياته ومهماته ومسؤولياته.

انقضاء المساهمة العقارية

لا يجوز بيع أصول المساهمة العقارية إلا بعد تقييم الأصول من مقيمين معتمدين وفقاً لنظام المقيمين المعتمدين، ووفقاً لما تحدده اللائحة من إجراءات، ويعدّ باطلاً أي تصرف ينطوي على إخلال بما نصّت عليه هذه المادة ، كما يكون بيع أصول المساهمة العقارية بإحدى الطرق الآتية: البيع بمزاد علني، أو البيع المباشر لكامل أو لجزء من المساهمة العقارية.

ويحقق نظام التمويل بنظام المساهمه العقاريه المميزات التاليه:-

１- تمويل بلا أعباء تأخير إضافية

حيث أن التمويل من البنك يكون مربوط بمدة زمنية لإتمام المشروع مما قد يؤدي لرفع تكلفة إنجاز المشروع كما أن التأخر في سداد التمويل يترتب عليه ارتفاع بالفائدة مقابل زيادة الأجل، وإذا فشل المشروع سيطالب البنك ببيع الأرض المقام عليها المساهمة لسداد مبلغ تمويله فيكون المطور خسر أرضه وجهده ووقته وكل ما بذل بينما في نظام المساهمة العقارية ليست هناك فائدة على مبلغ التمويل كما أن تمديد المساهمة يكون باتفاق بين المساهمين والمطور العقاري توضح آليته عند إبرام عقد المساهمة فيكون التمديد وفقا لهذا النظام أيسر وبدون أي تكاليف إضافية.

２- هامش ربح أعلى

بتلافي التمويل عبر البنوك والحصول على التمويل عبر نظام المساهمات العقارية يكون هامش الربح أكبر.

３- فرص تمويل إضافية

في نموذج المساهمة العقارية لا ترهن الأرض التي سيقام عليها المشروع العقاري فبالإمكان عبر هذا النموذج أخذ تمويل إضافي برهن الأرض وهذا غير ممكن إذا كان التمويل مباشرة من البنك

４- يُمكن صغار المطورين العقاريين من التطوير العقاري

فبدون هذا النظام لن يستطيع صغار المطورين تنفيذ المشروع فلا قدرة مالية لديهم ولن تعطيهم البنوك تمويل فهناك الكثير لديهم أفكار لمشاريع عقارية ولديهم الإمكانية لإدارتها لكن تنقصهم القدرة المالية كما أنهم لا يعلمون وجود نظام يقنن ويحفظ حقوق كل طرف في المساهمة فهذا النظام يعطيهم اطمئنان ودافعية للعمل به ويعطيهم القدرة على تنفيذ خططهم، وأعتقد أن هذا النظام سينال نصيبا واسعا من العمل به والانتشار لمزاياه العديدة .

ولإنشاء مساهمة عقارية يتقدم المطور العقاري وهو الذي يسميه النظام بالمرخص له إلى هيئه سوق المال، ويستكمل كل متطلباتها وعند حصوله على موافقتها يستكمل متطلباتها التي من ضمنها تعيين مؤسسة مالية تدير وترتب المساهمة العقارية فتصبح هذه المساهمة العقارية مشابهة لإدراج الأسهم في السوق المالية ، كما أن المساهمة العقارية تكون لمشروع واحد فقط ولمدة زمنية محددة .

ويشمل نظام التمويل بالمساهمه العقاريه كل أنواع التطوير العقاري فهو أوسع وأرحب من غالب الواقع العملي المحصور في تطوير سكني أو تجاري فهناك تطوير عقاري زراعي وهناك تطوير عقاري صناعي فهناك فئات من التطوير يقل أو يندر اتجاه المطورين لها رغم قلة المنافسة فيها ، كما أن نظام المساهمات العقارية يحفظ حقوق جميع أطراف العلاقة فيه وعلى القائمين على هذه المساهمة إعمال النظام ولوائحه ، وأخيرا ، فإنه باتباع نموذج عمل نظام المساهمات العقارية يوفر مبالغ كبيرة ويحقق عوائد عالية للمطور .