د. محمد راشد يكتب : «نقَودة الأرض».. الدور الاقتصادي للاستثمار في القطاع العقاري في ماليات الدولة

بواسطة Fintech Gate في أكتوبر 10, 2024

بقلم: دكتور محمد راشد عضو مجلس ادارة غرفة التطوير العقاري

في أعقاب الأزمة المالية العالمية في 2008-2009، تعثر الاقتصاد المصري بعد فترة انتعاش قصيرة، واستمر بعدها مدفوعاً بأزمات متراكمة، بدًءا من التعافي البطيء لمعدلات النمو عالمياً ومحلياً، وعدم الاستقرار السياسي والاجتماعي محلياً وإقليمياً، مروراً بأزمة 2016 الاقتصادية، ثم وصولاً أخيراً إلى وباء كورونا المستجد في عام 2020، وأزمة سلاسل الإمداد العالمية، وتبعات الحرب الروسية – الأوكرانية.

المخازن الآمنة

وفي ظل هذه الظروف، ترتفع أهمية المخازن الآمنة للقيمة مثل الذهب والمعادن النفيسة والعقارات، لتفادي آثار الأزمات الاقتصادية، وبالفعل، لقد استمرت جاذبية القطاع العقاري للاستثمارات الخاصة في مصر بما انعكس على ارتفاعها التدريجي حتى وصل للمرتبة الأولى بين القطاعات غير البترولية في العام المالي 2011/2010 بعد أكثر من عقد من احتلال المرتبة الثانية.

التحول الاقتصادي

وفي إطار التحول الاقتصادي للدولة المصرية، تزايد اعتماد الحكومة على تخصيص وبيع الأراضي لتمويل احتياجات أجهزتها المختلفه، وقد استهدفت هذه السياسة تغطية احتياجات الحكومة من النقد المحلي عن طريق طرح وبيع الأراضي للمطورين، أو تخصيصها مباشرة للهيئات المراد تمويلها، والتي تتولى بدورها بيعها أو إدارة دخولها لصالح الدولة .

كان هناك عاملان رئيسيان يشّكلان صورة اهتمام الحكومات المصرية المتتالية بالاستثمار العقاري منذ السبعينيات: أولهما هو الكثافة السكانية المرتفعة والمتزايدة مقابل رقعة شبه ثابتة من الأرض المتاحة، وهو ما يخلق ضغطاً مستداماً يرفع من أسعار الأرض والعقار.

ويشجع الحكومة على محاولة تقديم مساكن تخفف من الأزمة في هيئة مدن صحراوية، ويتداخل هذا العامل مع عامل آخرالمتمثل في أزمة حشد الموارد المحلية.

حشد الموارد

ويسمح الاستثمار العقاري، كأداة مالية للدولة، بحشد موارد ريع الأرض بثلاث طرق أساسية؛ وهي: بيع الأراضي البكر – أي التي لم يسبق استغلالها بأي صورة- لمطورين عقاريين، أو بناء وتشييد الأرض وبيع الوحدات، أو مشاركتها مع مطورين أو رجال أعمال كجزء من رأسمال مشروع مشترك.

حيث أن هذا الاعتماد على الأرض، كصورة ومخزن للقيمة، يمِثّل مايمكن أن يعتبرمحاولة لـنقَودة الأرض إلى حد ما، بمعنى التسليع النقدي لها؛ بما إن النقود هي الصيغة التي تستخدمها الحكومة للتعبيرعن والوفاء بالتزاماتها، سواًء كان ذلك ذهباً، أو ورقاً، أو أرضا، وتتسم النقود بصفتين أساسيتين، هما: افتراض القيمة الجوهرية – سواًء مباشرة في حال المعادن ، النفيسة، أو غير مباشرة في حال العملات الورقية، وكذا سهولة التداول.

القيمة الجوهرية

وبينما تتسم الأرض بالقيمة الجوهرية، فإن معضلة تحويل الأرض لقيمة نقدية تكمن في مدى سهولة تداولها، أو بمعنى آخر مدى سيولتها ، وبالتالي، فعندما بدأت قدرة الحكومة على تعبئة مواردها في التراجع، من خلال الصورة التقليدية عن طريق الضرائب لتمويل احتياجات أفرعها المختلفة، كان من الضروري «نقودة» جزء من ممتلكاتها لتمويل التزاماتها المادية، ولهذا لجأت الحكومة لمحاولة تسييل ممتلكاتها من الأراضي، وهو ما أصبح ممكناً بسبب وجود طلب دائم غير ُملبَّى في السوق، بما يضمن سهولة التداول وسرعة تسييل الأصل في وقت الحاجة.

كما أنه يضمن حدا ًأدنى للقيمة النقدية لهذه الأملاك الُمسيّلة، وكان هذا كله يمثّل ظروفاً سوقية يمكن للحكومة التحكم بها بفضل ملكيتها لسائر الأراضي الصحراوية، وما تمثله من مساحات للتوسع خارج المدن والقرى القائمة داخل الزمام، وبالتالي، تتحكم الدولة بدورها في قوى العرض والطلب في الوادي والدلتا.

و تُوج التسارع في نمو القطاع العقاري في الثمانينيات، بحلوله محل الزراعة كثالث ِّ أكبر قطاع غير بترولي في منتصف التسعينيات ، وبدًءا من2011 ،استحوذ القطاع العقاري على المرتبة الأولي في الاستثمارات الخاصة، وحافظ على معدلات نمو قوية برغم عدم الاستقرار السياسي الذي شاب المرحلة التالية على ثورة يناير2011 ، ومن المهم هنا ملاحظة أن النمو المتسارع للقطاع غيرمتماٍش مع القطاعات الأخرى، فبينما انخفض تأو تباطأت استثمارات القطاع الخاص بين عامي 2009 و2011 الماليين في أغلب القطاعات، فقد تضاعفت في القطاع العقاري، معبرةً عن دور هذا القطاع كملجأ آمن للاستثمار في أوقات الحذر والتخوف الاقتصادي .

المعروض النقدي العام

ولنا أن نتخيل المعروض العقاري في الوادي والدلتا بمثابة «المعروض النقدي العام»، بينما تمثل أراضي الظهير الصحراوي «الاحتياطي العام للخزانة»؛ حيث أنه من الممكن طرحه على السوق بالتدريج، وإن كان أي إفراط في ذلك قد يخاطر بالحّط من قيمة هذه العملة المفترضة. في هذا الإطار أيضاً، تصبح أزمة السكن دافعاً أساسياً لقوة هذًه العملة، ويكون ذلك عن طريق تغذية الطلب الدائم غيرالُملبَّى ؛ إذن، نجاح الحكومات المتعاقبة في استخدام الأرض والاستثمار العقاري بهذه الطريقة على مدار العقود الأربعة الماضية، لتوفير احتياجاتها التمويلية المحلية، و الصعود الصاروخي للقطاع العقاري ومنزلته من الاقتصاد المصري، كان يعني أن محاولة استخدام نفس الطريقة لتأمين احتياجات التمويل الأجنبي آتية عاجلاً أو آجلاً.، وتظل المعضلة الأساسية في هذه المحاولة هي كيفية استخدام قطاع غير-تجاري بطبيعته لتوفير النقد الأجنبي ؛.

ويوجد يوجد ثلاث طرق أساسية لاستخدام القطاع العقاري لتوفير النقد الأجنبي: أولها، عن طريق شراءالمصريين بالخارج لأراٍضأ ووحدات عقارية ، وبعدالسماح بتملك الأجانب لأراٍض في مصر،أتيح طريقان آخران؛ وهما: إماتملك الأجانب أراضي أوعقارات في مصر، وإما الاستثمار الأجنبي المباشر في القطاع العقاري من خلال تمويل أو بناء أو بيع وشراء وتسويق الوحدات العقارية. نلاحظ أن شراء الأفراد، سواًء مصريين بالخارج أو أجانب للعقارعادة ًماتكون أسبابه عضوية إلى حٍد كبير، فأغلب المصريين بالخارج عمالة مهاجرة تتوقع العودة إلى مصر في وقت أو آخر، وعليه فإنها تحتاج إلى العقار، وكذا في حال الأجانب المقيمين في مصر.

أما بالنسبة للطريق الثالث، وهو الأبرز، فتحتاج الحكومة لتحفيز الاستثمار الأجنبي المباشر في القطاع بضمان عوائد تنافسية على الاستثمار ، وبما أن الحكومة تتحكم في سعر الأرض بطريقتين؛ إحداهما مباشرة، والأخرى غير مباشرة – الطريقة الأولى من خلال التحكم في المعروض ـ إذ تعني ملكية الدولة لأراضي الظهير الصحراوي، احتفاظها بالحق الاحتكاري في تحديد حجم السوق ومعدل التوسع فيه،

فبينما يتزايد الطلب تلقائياً بفضل الضغط السكاني، لا يزيد المعروض إلا بإرادة الحكومة. وأما الطريقة الثانية، وهي أكثر مباشرةً، فتتمثل في سعر طرح الأرض في المزادات أو تخصيصها بالأمر المباشر، ورغم أن هذا التدخل أكثر مباشرةً، إلا أنه ليس بالضرورة أكثر تأثيراً، حيث يحدد المطور العقاري سعر البيع بلا قيود في عقود التخصيص، بغض النظر عن سعر الشراء وقيمة البناء نفسه.

ومعنى ذلك هو أن الحكومة تستطيع ضمان عوائد تنافسية للمستثمربفضل تحكمها في السوق العام، فطالما ظل الخلل المستدام في السوق كاٍف لضمان سيولة الأرض، فإنه يظل كافياً لخلق عوائد تنافسية للاستثمار الأجنبي، وكلما قل هذا الخلل واستقر السوق أكثر، تصاغرت تنافسية الاستثمار بالنسبة للاقتصادات الأخرى.

ومن المهم هنا ملاحظة أن النمو المتسارع للقطاع غيرمتماٍش مع القطاعات الأخرى، فبينما انخفض تأو تباطأت استثمارات القطاع الخاص بين عامي 2009 و2011 الماليين في أغلب القطاعات، فقد تضاعفت في القطاع العقاري، معبرةً عن دور هذا القطاع كملجأ آمن للاستثمار في أوقات الحذر والتخوف الاقتصادي .