الخبير الاقتصادي «هاني توفيق» يرصد 20 ظاهرة قبل انفجار الفقاعة العقارية.. هل تنطبق على مصر؟

بواسطة Fintech Gate في مارس 31, 2025

فينتك جيت: أحمد أبو علي

رصد الخبير الاقتصادي هاني توفيق تطورات السوق العقاري التي تسبق انفجار الفقاعة العقارية، مشيرًا إلى أن السوق يمر بمراحل تبدأ بإقبال كبير من المشترين، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار بشكل ملحوظ واستمرارها لفترة طويلة.

ومع زيادة الطلب، تظهر ظاهرة “الأوفر برايس”، حيث يقوم بعض المشترين بالتعاقد دون امتلاك كامل ثمن الوحدة ثم يعيدون بيعها بأسعار أعلى لتحقيق أرباح.

يتبع ذلك موجة من المضاربات التي ترفع الأسعار إلى مستويات غير واقعية، مما يؤدي إلى تشبع السوق شرائيًا وهدوء تدريجي في حركة البيع والشراء. ومع تراجع الطلب، يبدأ الأوفر برايس في الانخفاض تدريجيًا، ثم تصل الأسعار إلى مرحلة الثبات دون تحقيق زيادات جديدة، ويتباطأ السوق وصولًا إلى حالة من الركود في المبيعات. وفي محاولة لتنشيط السوق، تلجأ شركات التطوير العقاري إلى تقديم تسهيلات في الدفع، إلا أن الركود يتعمق مع شح السيولة.

ومع تفاقم الأزمة، يختفي الأوفر برايس ويسعى الملاك إلى بيع العقارات بأسعار التعاقد القديمة، لكن مع تعثر بعض المشترين في سداد الأقساط، تبدأ الشركات العقارية في استرجاع الوحدات غير المسددة.

تتزايد الوفرة في المعروض من العقارات مقابل تراجع القدرة الشرائية، مما يضع شركات التطوير العقاري في أزمة سيولة تهدد قدرتها على الوفاء بالتزاماتها تجاه البنوك والمقاولين والموردين. وفي ظل هذه الظروف، تقدم الشركات عروضًا وتسهيلات غير مسبوقة لتحفيز المبيعات، يليها تخفيض إجباري للأسعار لتنشيط الطلب، إلا أن ضعف الإقبال ووفرة المعروض يؤديان في النهاية إلى كساد كامل وانفجار الفقاعة العقارية.

ويحذر توفيق من تداعيات هذه الأزمة التي قد تتسبب في إفلاس بعض شركات المقاولات والتطوير العقاري وتأخير تسليم الوحدات، مؤكدًا على أهمية تحقيق التوازن بين العرض والطلب للحفاظ على استقرار السوق العقاري وتجنب الأزمات المستقبلية.

التسلسل الطبيعي للفقاعة العقارية

1– اقبال عالي من المواطنين على شراء العقارات

2- ارتفاع اسعار العقارات بقوة خلال فترة كبيرة

3- ظهور ظاهرة الاوفر برايس ، ناس تتعاقد و لا يملكوا ثمن الوحدة و يعيدوا بيعها بمكسب كبير.

4- مضاربات على اسعار العقار و ارتفاع مبالغ فيه

5- بدايه التشبع الشرائ للعقار

6- هدوء في عمليه البيع و الشراء

7- الأوفر ينخفض تدريجيا

8- ثبات أسعار العقار