«فيتش»: شركات التطوير العقاري بالإمارات توازن بين استكمال المشاريع والحفاظ على السيولة في ظل الصراع الإقليمي

فينتك جيت: مصطفى عيد

توقعت وكالة Fitch Ratings أن تقوم شركات التطوير العقاري في الإمارات بالتركيز على الحفاظ على السيولة النقدية في ظل الصدمة الجيوسياسية المستمرة في منطقة الشرق الأوسط. وأشارت الوكالة إلى أن عمليات عرض الوحدات السكنية للمشترين الفوري تراجعت، لكن الالتزامات التعاقدية للمبيعات المسبقة والأموال المودعة في حسابات الضمان (Escrow) للمشترين من المرجح أن توفر استقرارًا قصير المدى لمحفظة الشركات المصنفة من قبل فيتش، والتي تتراوح تصنيفاتها بين B+ وBB-.

وقالت الوكالة إن المنطقة كانت قبل اندلاع الصراع معرضة للمخاطر الجيوسياسية، حيث اعتمدت طفرة البناء السكني بشكل كبير على الطلب الخارجي، الذي يُتوقع أن يتراجع نتيجة للتوترات الحالية. وفي دبي، تقدر نسبة الطلب المحلي من السكان بحوالي 40% فقط من إجمالي المستخدمين النهائيين، وفقًا لبيانات Property Monitor. وقد يؤدي الطلب الفعلي على الوحدات أيضًا إلى تراجع نسبي، إذ يرتبط جزء من الطلب السكني في مدن مثل دبي أو الشارقة بالبنية التحتية والمشاريع الجديدة، بينما يكون جزء آخر من الطلب لأغراض استثمارية.

وأوضحت الوكالة أن بعض شركات التطوير العقاري في الإمارات تعتمد على المبيعات المسبقة لتمويل المشاريع، فيما تقوم شركات أخرى بالبناء أولاً ثم البيع. وفي حالة الشركات التي تعتمد على المبيعات المسبقة، التي تتركز عليها محفظة فيتش المصنفة، يساهم المشترون بالمبلغ المتفق عليه في حسابات الضمان، ويتم تحرير الأموال للمطور عند تحقيق مراحل الإنجاز في البناء. وبناءً عليه، من المتوقع استكمال المشاريع الحالية قصيرة المدى إذا كانت مبيعاتها المسبقة كبيرة بالفعل، مع توقع أن الشركات الأكثر مرونة في البناء ستنجز مشاريعها في الوقت المحدد وضمن الميزانية رغم احتمالية حدوث اضطرابات في سلسلة التوريد.

انخفاض متوسط أسعار البيع

وتؤكد وكالة فيتش أن تحليلاتها تفترض أن الأموال المودعة في حسابات الضمان متاحة فقط للمصاريف الرأسمالية المكتملة، ولا تُخصم من الديون القائمة للشركة. كما أظهرت التحليلات أن هذه الشركات ليست مثقلة بالديون، حيث تتراوح نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك بين 2 إلى 4 أضعاف للشركات المصنفة بين BB- وB+. ولفتت فيتش إلى أن التركيز سينصب الآن على جدوى المشاريع المستقبلية التي يتم تمويلها بالديون كبذرة استثمارية، لا سيما في ظل احتمال انخفاض متوسط أسعار البيع.

وأوضحت الوكالة أن المصروف النقدي الرئيسي واحتياجات التمويل بالدين تتركز على شراء الأراضي بنسبة 20% من القيمة النهائية للمشروع، وكذلك تمويل البنية التحتية الأولية. وتعتبر نسبة المبيعات المسبقة بين 60% و65% حدًا أدنى ضروريًا لبدء بناء الموقع أو المرحلة بتكلفة مغطاة. وتقدر هوامش الربح النهائية بما لا يقل عن 20%، لكن تحقيق هذه الأرباح أقل أهمية من ضمان السيولة النقدية للمجموعة، بما في ذلك التمويل اللازم لشراء الأراضي أو الالتزامات تجاه المشاريع المقبلة.

الإجراءات المستقبلية

وأضافت الوكالة أن الإجراءات المستقبلية لتقييم التصنيف ستتركز على فهم خطوات شركات التطوير العقاري للحفاظ على السيولة في ظل الوضع الراهن، ومدى قدرتها على الرؤية المستقبلية قبل الالتزام بالمرحلة التالية من استثماراتها الممولة بالديون.

وأشارت فيتش إلى أن السلطات الإماراتية ستسعى لدعم قطاع العقارات، الذي يعزز استراتيجيات المدن المختلفة لزيادة البنية التحتية وجذب الاستثمارات. وقد تشمل هذه الإجراءات المحتملة تأجيل المدفوعات على الأراضي، وتوفير مرونة في آليات حسابات الضمان، أو تقديم تمويل لجذب المشترين، كما فعلت شركات التطوير سابقًا خلال فترات الركود، رغم أن هذه الإجراءات كانت تزيد من عبء الديون على المطورين.

وأكدت الوكالة أن تنويع شركات التطوير العقاري إقليميًا (دبي، السعودية، عمان، الكويت) من غير المرجح أن يقلل الضغوط الناجمة عن الصراع وما قد ينتج عنه من تداعيات إقليمية. وإذا اقتضت الحاجة الحفاظ على السيولة، فمن المتوقع أن يتم تقليص المشاريع الخارجية الممولة غالبًا على أساس غير مسؤول لتقليل المخاطر المالية.

في هذا السياق، ومن ناحية أخرى، هناك العديد من الأخبار المرتبطة بالقطاع والتي يمكنك متابعتها:

• «فيتش» تتوقع تفوق سوق «الإلكترونيات الاستهلاكية» في مصر
• «فيتش سوليوشنز» تتوقع وصول مشتركي المحمول في مصر إلى 139 مليونا بحلول 2034
• فيتش: توقعات بارتفاع حجم سوق تكنولوجيا المعلومات في مصر إلى أكثر من 9.2 مليار دولار بحلول 2031