د.محمد رزق يكتب : صناديق الاستثمار العقاري ملاذ الباحثين عن طريقة ميسورة التكلفة للاستثمار في العقارات

بقلم :د.محمد رزق

تعد صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي شركات أو صناديق استثمارية مُخصصة للاستثمار في العقارات المُدرة للدخل ، وتُتيح هذه الصناديق للمستثمرين الأفراد والشركات الاستثمار في محفظة متنوعة من العقارات دون الحاجة إلى شراء العقارات بشكل مُباشر وإدارتها، كما تُعتبر صناديق الاستثمار العقاري وسيلة شائعة للاستثمار في العقارات نظرًا لسهولة تداولها وتوزيعاتها النقدية المُنتظمة ، وحول آليه عمل صناديق الاستثمار العقاري.

فهي تقوم بجمع الأموال من المستثمرين لشراء وإدارة وتشغيل مجموعة متنوعة من العقارات، مثل المباني السكنية ، والمباني التجارية ، والفنادق والمنتجعات ، و المستودعات والمباني الصناعية، و المستشفيات والمرافق الصحية.

و تحقق صناديق الاستثمار العقاري دخلها بشكل أساسي من الإيجارات المُحصلة من هذه العقارات، وبموجب قوانين ولوائح مُعينة في مُعظم الدول، يتعين على صناديق الاستثمار العقاري توزيع نسبة كبيرة من أرباحها على المساهمين في شكل توزيعات نقدية ، وفيما يتعلق بمزايا الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري، فإنها تحقق مجموعه من المزايا ، يأتي أهمها في الآتي:-

• سيولة عالية: تُتداول أسهم صناديق الاستثمار العقاري في البورصات، مما يُتيح للمستثمرين شراء وبيع الأسهم بسهولة وسرعة، على عكس الاستثمار المُباشر في العقارات الذي يتطلب وقتًا وجهدًا لإتمام عمليات البيع والشراء.

• توزيعات نقدية مُنتظمة: تُوزع صناديق الاستثمار العقاري جزءًا كبيرًا من أرباحها على المساهمين في شكل توزيعات نقدية مُنتظمة، مما يُوفر دخلًا دوريًا للمستثمرين.

• تنويع الاستثمار: تُتيح صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين تنويع محافظهم الاستثمارية من خلال الاستثمار في مجموعة متنوعة من العقارات في مواقع جغرافية مُختلفة، مما يُقلل من المخاطر.

• سهولة الاستثمار: يُمكن الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري بمبالغ مالية صغيرة نسبيًا، مما يجعلها مُتاحة لشريحة واسعة من المستثمرين.

• إدارة احترافية: تُدار صناديق الاستثمار العقاري من قبل مُحترفين لديهم الخبرة في إدارة العقارات وتحقيق أفضل العوائد للمستثمرين.

وفيما يتعلق بعيوب الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري ، فإنها تتمثل في الآتي:-

• تأثرها بظروف السوق: تتأثر أسعار أسهم صناديق الاستثمار العقاري بظروف السوق العقاري والاقتصاد بشكل عام.

• الرسوم والمصاريف: تفرض صناديق الاستثمار العقاري رسومًا إدارية ومصاريف تشغيلية قد تُؤثر على صافي العائد للمستثمرين.

• الضرائب: قد تخضع التوزيعات النقدية من صناديق الاستثمار العقاري للضرائب في بعض الدول.

و توجد أنواع مُختلفة من صناديق الاستثمار العقاري، تُصنف حسب نوع العقارات التي تستثمر فيها، ومن أهمها ، صناديق الاستثمار العقاري للأسهم، (Equity REITS)تستثمر هذه الصناديق في العقارات بشكل مُباشر وتُحقق دخلها من الإيجارات ، وكذلك صناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري (Mortgage REITs) تستثمر هذه الصناديق في الرهون العقارية والقروض المُستخدمة في التمويل العقاري، وتُحقق دخلها من الفوائد ، و الصناديق الهجينة (Hybrid REITs) و تجمع هذه الصناديق بين الاستثمار في العقارات بشكل مُباشر والاستثمار في الرهون العقارية.

و تشهد المنطقة العربية نموًا مُطردًا في سوق صناديق الاستثمار العقاري، حيث توجد صناديق مُتداولة في البورصات في العديد من الدول، مثل المملكة العربية السعودية، حيث تُعتبر السوق السعودية من أكبر أسواق صناديق الاستثمار العقاري في المنطقة، حيث تُتداول العديد من الصناديق في السوق المالية السعودية (تداول) ، وأيضا دولة الإمارات العربية المتحدة: تُوجد صناديق استثمار عقاري مُتداولة في سوق دبي المالي وسوق أبوظبي للأوراق المالية، وبالنسبه لمصر، بدأت مصر في تبني نظام صناديق الاستثمار العقاري، وتشهد السوق نموًا في هذا القطاع.

وللحقيقه ، أنه قبل الاستثمار في أي صندوق، من المهم إجراء البحث والتحليل اللازمين لفهم استراتيجية الصندوق وأدائه المالي ، والتنويع، حيث يُفضل تنويع الاستثمار في أكثر من صندوق عقاري لتوزيع المخاطر ، هذا بجانب ضروره مراجعة التوزيعات النقدية، حيث يجب مُراجعة تاريخ التوزيعات النقدية للصندوق ومُعدل توزيع الأرباح ، وكذلك مُتابعة أداء السوق، حيث يجب مُتابعة أداء السوق العقاري والاقتصاد بشكل عام.

وبشكل عام، تُعتبر صناديق الاستثمار العقاري وسيلة جذابة للاستثمار في العقارات، حيث تُوفر سيولة عالية وتوزيعات نقدية مُنتظمة وتنويعًا للمحفظة الاستثمارية. ومع ذلك، من المهم إجراء البحث والتحليل اللازمين قبل الاستثمار لفهم المخاطر والعوائد المُحتملة ، وفيما يتعلق بالجدوى الاقتصادية لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) تكمن في قدرتها على توفير فرص استثمارية جذابة في القطاع العقاري مع مزايا مُحددة تُناسب شريحة واسعة من المستثمرين ، وفيما يتعلق بالجدوى الاقتصادية من وجهة نظر المستثمرين ، فهي تحقق سهولة الوصول إلى سوق العقارات ، حيث تتيح صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين الأفراد، حتى برؤوس أموال صغيرة، المشاركة في سوق العقارات الذي كان مُقتصرًا في السابق على كبار المُستثمرين. هذا يُمكنهم من تنويع محافظهم الاستثمارية وإضافة بُعد عقاري إليها ، وكذلك توفر سيولة عالية، حيث أن تُتداول أسهم صناديق الاستثمار العقاري في البورصات، مما يُوفر سيولة عالية للمستثمرين.

يُمكنهم شراء وبيع الأسهم بسهولة وسرعة، على عكس الاستثمار المُباشر في العقارات الذي يتطلب وقتًا وجهدًا لإتمام عمليات البيع والشراء.

هذه السيولة تُقلل من مخاطر تجميد رأس المال ، وتحقق أيضا توزيعات نقدية مُنتظمة، حيث تُلزم قوانين صناديق الاستثمار العقاري بتوزيع نسبة كبيرة من أرباحها (عادةً ما لا تقل عن 90%) على المُساهمين في شكل توزيعات نقدية مُنتظمة ، وهذا يُوفر دخلًا دوريًا للمستثمرين، يُشبه إلى حد كبير الحصول على إيجار شهري، ويُعتبر مصدر دخل سلبي جذاب ، وكذلك تنويع الاستثمار، حيث تُستثمر صناديق الاستثمار العقاري في مجموعة متنوعة من العقارات، مثل المباني السكنية والتجارية والصناعية والفنادق وغيرها، مما يُقلل من مخاطر التركيز في نوع واحد من العقارات.

بالإضافة إلى ذلك، قد تُوزع استثمارات الصندوق على مناطق جغرافية مُختلفة، مما يُزيد من التنويع ويُقلل من تأثير الظروف الاقتصادية المحلية.

كما تُدار صناديق الاستثمار العقاري من قبل مُحترفين لديهم الخبرة في إدارة العقارات وتحقيق أفضل العوائد للمستثمرين.

هذا يُوفر على المُستثمرين عناء إدارة العقارات بأنفسهم، مثل البحث عن مُستأجرين وصيانة العقارات وتحصيل الإيجارات ، هذا بالاضافه إلي تحقيق الشفافيه العاليه ، حيث تخضع صناديق الاستثمار العقاري لرقابة الجهات التنظيمية وتلتزم بمعايير إفصاح عالية، مما يُوفر شفافية كبيرة للمستثمرين حول أداء الصندوق واستثماراته.

وفيما يتعلق بالجدوى الاقتصادية لصناديق الاستثمار العقاري من وجهة نظر الاقتصاد الكلي ، فهي تسهم في تحفيز الاستثمار في القطاع العقاري، حيث تُشجع صناديق الاستثمار العقاري على تدفق رؤوس الأموال إلى القطاع العقاري، مما يُساهم في تطويره ونموه ، وكذلك توفير فرص عمل ، حيث يُساهم نمو القطاع العقاري في توفير فرص عمل في مجالات مُختلفة، مثل البناء والصيانة والإدارة العقارية .

هذا بالاضافه إلى زيادة الناتج المحلي الإجمالي، حيث يُساهم نمو القطاع العقاري في زيادة الناتج المحلي الإجمالي للدولة ، بالاضافه إلي تنشيط السوق المالي، حيث يُساهم تداول أسهم صناديق الاستثمار العقاري في البورصات في تنشيط السوق المالي وزيادة حجم التداول.

ولاشك أن هناك تحديات تُؤثر على الجدوى الاقتصادية لصناديق الاستثمار العقاري ؛ منها تأثرها بظروف السوق، حيث تتأثر صناديق الاستثمار العقاري بالظروف الاقتصادية العامة وظروف السوق العقاري بشكل خاص، مثل ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض الطلب على العقارات ، والرسوم والمصاريف، حيث تفرض صناديق الاستثمار العقاري رسومًا إدارية ومصاريف تشغيلية قد تُؤثر على صافي العائد للمستثمرين ، وقد تخضع التوزيعات النقدية من صناديق الاستثمار العقاري للضرائب في بعض الدول، مما يُقلل من صافي العائد للمستثمرين ، هذا بالاضافه إلي مخاطر إدارة الصندوق، حيث يعتمد أداء الصندوق بشكل كبير على كفاءة إدارة الصندوق وقراراتها الاستثمارية.

وبشكل عام تُعتبر صناديق الاستثمار العقاري أداة استثمارية مُفيدة تُوفر العديد من المزايا للمستثمرين والاقتصاد بشكل عام. ومع ذلك، من المهم إجراء البحث والتحليل اللازمين قبل الاستثمار لفهم المخاطر والعوائد المُحتملة ومُقارنة الخيارات المُتاحة. يجب على المُستثمرين أيضًا مُراجعة أهدافهم الاستثمارية وقدرتهم على تحمل المخاطر قبل اتخاذ قرار الاستثمار ، وبالإضافة إلى ما ذكرته، من المهم أيضًا مُراعاة الجوانب التالية عند تقييم الجدوى الاقتصادية لصناديق الاستثمار العقاري:

• نوع الصندوق: تختلف الجدوى الاقتصادية باختلاف أنواع الصناديق (أسهم، رهن عقاري، هجينة).

• استراتيجية الصندوق: تختلف الجدوى الاقتصادية باختلاف استراتيجية الصندوق الاستثمارية (مثل الاستثمار في عقارات سكنية فاخرة أو عقارات تجارية في مناطق نامية).

• الظروف الاقتصادية المحلية والعالمية: تُؤثر الظروف الاقتصادية المحلية والعالمية على أداء صناديق الاستثمار العقاري.

• البيئة التنظيمية والتشريعية: تُؤثر البيئة التنظيمية والتشريعية في كل دولة على عمل صناديق الاستثمار العقاري وجدواها الاقتصادية.

وبمراعاة هذه الجوانب، يُمكن للمستثمرين اتخاذ قرارات استثمارية مُستنيرة في صناديق الاستثمار العقاري.

كما تلعب صناديق الاستثمار العقاري (REITs) دورًا حيويًا في دعم قطاع التطوير العقاري من خلال عدة آليات تُساهم في تمويل المشاريع وتنشيط السوق وتوفير فرص استثمارية متنوعة ، وذلك من خلال الآتي:-

１- توفير التمويل للمشاريع العقارية:

• مصدر تمويل بديل عن القروض البنكية: تُعتبر صناديق الاستثمار العقاري مصدر تمويل مهم للمطورين العقاريين، حيث تُمكنهم من الحصول على التمويل اللازم لتطوير مشاريعهم دون الاعتماد الكُلي على القروض البنكية التقليدية. هذا يُساعد في تنويع مصادر التمويل وتقليل المخاطر.

• تمويل المشاريع الكبيرة: تُمكن صناديق الاستثمار العقاري من تمويل المشاريع العقارية الكبيرة التي قد يصعب على المطورين تمويلها بمفردهم أو عن طريق القروض البنكية فقط.

• تمويل المشاريع قيد الإنشاء: يُمكن لصناديق الاستثمار العقاري الاستثمار في المشاريع العقارية قيد الإنشاء، مما يُوفر للمطورين التدفقات النقدية اللازمة لإتمام المشاريع في الوقت المُحدد.

２- تنشيط السوق العقاري:

• زيادة الطلب على العقارات: من خلال توفير فرص استثمارية جذابة، تُساهم صناديق الاستثمار العقاري في زيادة الطلب على العقارات، مما يُنشط السوق ويُحفز المطورين على إطلاق مشاريع جديدة.

• زيادة سيولة السوق: يُساهم تداول أسهم صناديق الاستثمار العقاري في البورصات في زيادة سيولة السوق العقاري، مما يُسهل عمليات البيع والشراء ويُقلل من المخاطر.

• جذب الاستثمارات الأجنبية: تُعتبر صناديق الاستثمار العقاري وسيلة جذابة لجذب الاستثمارات الأجنبية إلى القطاع العقاري، مما يُساهم في نمو الاقتصاد الوطني.

３- توفير فرص استثمارية متنوعة:

• فرص استثمارية للأفراد والمؤسسات: تُتيح صناديق الاستثمار العقاري للأفراد والمؤسسات الاستثمار في القطاع العقاري بمبالغ مالية مُناسبة، دون الحاجة إلى شراء العقارات بشكل مُباشر وإدارتها.

• تنويع المحافظ الاستثمارية: تُمكن صناديق الاستثمار العقاري المستثمرين من تنويع محافظهم الاستثمارية من خلال الاستثمار في مجموعة متنوعة من العقارات في مواقع جغرافية مُختلفة، مما يُقلل من المخاطر.

• دخل دوري مُنتظم: تُوزع صناديق الاستثمار العقاري جزءًا كبيرًا من أرباحها على المُساهمين في شكل توزيعات نقدية مُنتظمة، مما يُوفر دخلًا دوريًا للمستثمرين.

４- تحسين إدارة العقارات:

• إدارة احترافية: تُدار صناديق الاستثمار العقاري من قبل مُحترفين لديهم الخبرة في إدارة العقارات وتحقيق أفضل العوائد للمستثمرين.

• رفع مستوى جودة العقارات: تُساهم صناديق الاستثمار العقاري في رفع مستوى جودة العقارات من خلال الاستثمار في مشاريع عالية الجودة وتطبيق معايير إدارة حديثة.

وأخيرا فيما يتعلق بالتحديات التي تواجه صناديق الاستثمار العقاري في دعم قطاع التطوير العقاري ، يأتي في مقدمتها القيود التنظيمية والتشريعية، ف قد تُعيق بعض القيود التنظيمية والتشريعية عمل صناديق الاستثمار العقاري وتُقلل من فعاليتها في دعم قطاع التطوير العقاري ، وكذلك الظروف الاقتصادية، حيث تتأثر صناديق الاستثمار العقاري بالظروف الاقتصادية العامة وظروف السوق العقاري، مما قد يُؤثر على قدرتها على توفير التمويل وتحقيق العوائد ، وكذلك مخاطر إدارة الصندوق،حيث يعتمد أداء الصندوق بشكل كبير على كفاءة إدارة الصندوق وقراراتها الاستثمارية.

ويتم مُعالجه تلك التحديات من خلال وضع إطار قانوني وتنظيمي واضح يُنظم عمل صناديق الاستثمار العقاري ويحمي حقوق المُستثمرين ، ونشر الوعي بأهمية الصناديق، حيث يجب نشر الوعي بين المُستثمرين وشركات التطوير العقاري بأهمية صناديق الاستثمار العقاري وكيفية عملها ، وكذلك تطوير البنية التحتية للسوق المالي لتسهيل تداول أسهم الصناديق وجذب المزيد من المُستثمرين ، ولاشك أن إطلاق صناديق الاستثمار العقاري في مصر يُعتبر خطوة إيجابية جدًا لشركات التطوير العقاري وللقطاع العقاري بشكل عام، حيث يُساهم في توفير التمويل وتخفيف المخاطر وزيادة جاذبية المشاريع وتنشيط السوق.

من خلال مُعالجة التحديات المذكورة، يُمكن تعظيم الاستفادة من هذه الأداة الاستثمارية الهامة.