كتب:أحمد أبو علي
قال الدكتور محمد راشد – عضو غرفة صناعة التطوير العقاري في مصر، إن قطاع الاستثمار العقاري شهد معدلات نمو عالميا خلال النصف الأول من عام 2023، حيث سجل القطاع في الولايات المتحدة الأمريكية نموا خلال النصف الأول من عام 2023 بنسبه بلغت نحو 5.7%، ليُسجل نحو 369.9 مليار دولار أمريكي، مقارنة بنحو 349.9 مليار دولار أمريكي عام 2022، وظهر تأثير جائحة (كوفيد-19) جليًا على إيرادات سوق العقارات فيها عام 2020، حيث انخفضت إيرادات القطاع بنسبة 5.3% ليبلغ نحو 332.5 مليار دولار عام 2020، مقارنة بنحو 351.1 مليار دولار عام 2019.
القطاع العقاري في آسيا
وأضاف راشد أن القطاع العقاري في قارة أسيا شهد معدلات نمو بلغت حوالي 52.6% عام 2023، ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى ارتفاع معدلات ملكية المنازل في المنطقة، وتشير التقديرات إلي أن الصين تستحوذ علي نحو 64.8% من سوق العقارات في آسيا ، هذا بالاضافه الي أن ارتفاع أعداد السائحين في اسيا ، كان داعما بقوه لمعدلات نمو القطاع العقاري بها.
وذكر راشد أن القطاع العقاري في الصين يعد أحد أهم القطاعات الاقتصادية، ولكن خلال الفتره الاخيره واجه القطاع العقاري في الصين العديد من التحديات بسبب تباطؤ معدلات النمو الاقتصادي هناك ، حيث بلغ معدل النمو الاقتصادي خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2023 الي اقل من 3%، وهو أقل من المستهدف من قبل الحكومة الصينية (5.5%).
أزمة القطاع في الصين
وقد تصاعدت الأزمة العقارية في الصين عندما تخلفت شركة (إيفرجراند – Evergrande)- ثاني أكبر مطور عقاري في الصين- عن سداد ديونها، وهو ما أدى إلى طلب العديد من الشركات الكبرى الحماية من دائنيها، كما أدت الأزمة النقدية إلى تأجيل العمل في العديد من مشروعات الإسكان المباعة مسبقًا في الصين.
وإستكمل راشد أن الأزمة العقارية في الصين زادت حدتها عندما امتنع مشترو المنازل من دفع أقساط القروض العقارية على المنازل غير المكتملة، مما أدى إلى اضطراب الأسواق المالية، وبناء على ذلك فقد تدخلت الحكومة الصينية من خلال حث البنوك على زيادة دعم القروض للمطورين حتى يتمكنوا من إكمال المشروعات.
كما خفض المنظمون أسعار الفائدة في محاولة لاستعادة ثقة المشترين ، ونوه بأنه مع استمرار ركود العقارات، تراجع الطلب على العقارات من قبل المشترين، بسبب تباطؤ معدل النمو الاقتصادي والقيود الصارمة الخاصة بسياسة (صفر كوفيد)، لذا في أكتوبر 2022 تقلصت مبيعات أكبر 100 مطور عقاري بنسبة 26.5% عن العام الماضي، وذلك وفقًا لمسح خاص أجرته (China Index Academy) ، وهي شركة أبحاث عقارية كبرى.
الوضع في الشرق الأوسط
وفيما يتعلق بمنطقة الشرق الأوسط وإفريقيا ، أكد راشد أنه من المتوقع أن ينمو سوق العقارات بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ نحو 6.3% خلال الفترة (2023 -2030)، نتيجة لارتفاع عدد المشروعات السكنية والتجارية في المنطقة، وفيما يتعلق بإيرادات القطاع العقاري عالميا.
أردف راشد بأنه إحتلت إيرادات الإيجار المرتبة الأولى من إيرادات سوق العقارات في الدول المتقدمة بنسبة 52.1% في بدايه الربع الأول لعام 2023، ويرجع ذلك إلى ارتفاع أسعار المساكن في الدول المتقدمة، وزيادة الإقبال عليها من قبل المستأجرين، مما أدى إلى نمو القطاع، فعلى سبيل المثال، ترتفع نسبة الإيجارات في ألمانيا، حيث تم تأجير نحو 60% من العقارات بها نهايه عام 2022 .
العقارات التجارية
وتوقع راشد أن تسجل العقارات التجارية معدل نمو سنوي قدره 5.1% خلال الفترة (2023- 2030)، حيث أنه وفقا لتقرير مؤشر (فقاعة العقارات العالمي)، والذي يهدف إلى تتبع أسواق الإسكان العالمية وتقييم المدن والاختلالات في أسواق الإسكان، والتي تتعلق بفترات الركود أو فترات البناء، ويصدر هذا المؤشر سنويًّا من قبل بنك الاستثمار الرئيسي (UBS) ، ويقوم المؤشر بتقسيم المدن المختارة وفقًا لقيمة العقارات لأربع فئات رئيسة تتمثل في: قيمة العقارات مقومة بأقل من قيمتها (-1.5 إلى -0.5) نقطة، قيمة العقارات عادلة (-0.5 إلى 0.5) نقطة، قيمة العقارات مبالغ فيها (0.5 إلى 1.5) نقطة، عقارات معرضة لخطر الفقاعة (أكبر من 1.5) نقطة .
وأظهرت نتائج المؤشر أن كلًّا من تورنتو وفرانكفورت وزيوريخ تأتي في مقدمة المؤشر، وهو ما يدل على وجود خصائص فقاعة أسعار واضحة، هذا بالإضافة إلى كل من ميونيخ وهونغ كونغ وفانكوفر وأمستردام وتل أبيب وطوكيو ، وأشار المؤشر إلى تسارع نمو أسعار المنازل في المدن التي تم تحليلها إلى 10% من منتصف عام 2022 إلى منتصف عام 2022، وهو ما يمثل أعلى زيادة منذ عام 2007، وتُشكل أربع مدن أمريكية “ميامي، ولوس أنجلوس، وسان فرانسيسكو، وبوسطن” من بين الخمسة الأولى ذات الأسعار الأسرع نموًا، ويرجع السبب في الاختلالات الموجودة في سوق العقارات نتيجة لارتفاع أسعار الفائدة، والتضخم، والاضطراب في الأسواق المالية، وتدهور الظروف الاقتصادية في غالبية المدن ذات التقييمات المرتفعة، إما أن تكون تصحيحات الأسعار بدأت بالفعل، أو من المتوقع أن تبدأ في الفترة المقبلة.
قطاع العقارات في مصر
وبالنسبه لسوق العقارات في مصر، أكد راشد أن الحكومة المصرية تهدف بالأساس إلى إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة بهدف تحقيق التنمية الاقتصادية، وقد قامت مصر بالاهتمام بعنصرين رئيسين للتعمير، وهما: البنية الأساسية، والتي تتضمن (الكهرباء والمياه والصرف الصحي)، والبنية الأساسية للعمران الحضاري، والتي تتضمن (الطرق ووسائل النقل الجماعي)؛ حيث تسهل الاتصال مع مناطق التنمية الجديدة ،وتوقع أن تسجل سوق العقارات التجارية في مصر نموًّا مركبًا قدره 5% خلال فترة (2023-2027) ، وذلك بسبب مستويات السعر المواتية للمستثمرين الأجانب التي تدعم الطلب الجيد علي المنتج العقاري المصري ، كما تسمح المساحات الكبيرة للأراضي للمطورين سواء المحليين أو الاجانب بتطوير قدر كبير من العقارات علي اختلاف أنواعها.
إقرأ أيضا:
دكتور محمد راشد يكشف عدد الأجانب الذين حصلوا على الإقامة في مصر بعد شرائهم عقارات بالدولار
دكتور محمد راشد: المدن الذكية أصبحت أحد أهم الحلول لمواجهة ظاهرة التغيرات المناخية
دكتور محمد راشد يرصد تطورات قطاع التنمية العمرانية في مصر في 10 سنوات
